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Erläuterungen für Grundstückseigentümer in Sanierungsgebieten |
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 Die Stadt Baden-Baden wurde mit den Sanierungsmaßnahmen "Cité" im Jahre 1997 und "Kaserne Marechal de Lattre de Tassigny" im Jahre 2001 in das Landessanierungsprogramm Baden-Württemberg aufgenommen.
Mit den öffentlichen Bekanntmachungen wurde die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Cité" am 25.01.2001 und für das Sanierungsgebiet "Marechal de Lattre de Tassigny" am 02.08.2001 rechtsverbindlich. Damit gelten innerhalb der Sanierungsgebiete das besondere Städtebaurecht des Baugesetzbuches, womit für die betroffenen Eigentümer verschiedene Rechte und Pflichten verbunden sind.
Das Sanierungsverfahren
Die Durchführung erfolgt in umfassenden Verfahren, es gelten somit die Vorschriften der Paragraphen 136 und folgende des Baugesetzbuches (BauGB).
Welche Vorteile ergeben sich für Sie als Eigentümer im Sanierungsgebiet?
Durch die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes gelangt die Stadt in den Genuss von Städtebaufördermitteln. Hierdurch können Maßnahmen im investiven Bereich verschiedenster Art finanziell unterstützt werden. Dies betrifft sowohl städtische Maßnahmen, wie z. B.
- Abbruch von Gebäuden und Flächenentsiegelungen
- Gestaltung von Straßen, Plätzen, Spielplätzen und öffentlichen Grünflächen
- Schaffung von öffentlichen Stellplätzen
- Bodenordnung
- Schaffung von Gemeinbedarfseinrichtungen
als auch die
- Modernisierung von Privatgebäuden für gewerbliche und Dienstleistungszwecke.
Der Sanierungsvermerk
Zur Sicherung der privaten und der öffentlichen Interessen wird ein Sanierungsvermerk für jedes Grundstücks, welches im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, in das entsprechende Grundbuch durch das Grundbuchamt eingetragen.
Der Sanierungsvermerk weist darauf hin, dass eine Sanierung durchgeführt wird und dass die Bestimmungen des Baugesetzbuches und hier das besondere Städtebaurecht gemäß der §§ 136 ff BauGB zu beachten sind.
Der Sanierungsvermerk wird nach Abschluss der Gesamtmaßnahme automatisch gelöscht. Der Sanierungsvermerk hat keinen belastenden, sondern nur hinweisenden Charakter, durch die Eintragung entstehen auch keine Kosten.
Was ist in einem Sanierungsgebiet zu beachten?
Die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet und die Eintragung des Sanierungsvermerkes können dem Eigentümer Vorteile bringen oder seinem Schutz dienen, aber es sind auch einige Pflichten zu beachten. Hier sind insbesondere die Auskunftspflicht und die Genehmigungspflicht zu nennen.
Auskunftspflicht
Während der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung besteht für Eigentümer, Mieter, Pächter und Sonstige (oder auch deren Berechtigte) gegenüber der Stadt oder dem Sanierungsträger Auskunftspflicht, das heißt, sie müssen der Stadt oder dem Sanierungsträger alle Auskünfte erteilen, die diese für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahmen benötigen.
Genehmigungspflicht
In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsgeschäfte, Vorhaben beziehungsweise Maßnahmen der Genehmigungspflicht entsprechend den §§ 144 und 145 Baugesetzbuch. Beispielhaft seien hier folgende Vorgänge genannt, die genehmigungspflichtig sind:
- Grundstückskauf- oder Teilungsverträge
- Bestellung von Grundschulden und Hypotheken
- Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrages auf die Dauer von mehr als 1 Jahr
- Errichtung eines Gebäudes
- Instandsetzungen und Modernisierungen an bestehenden Gebäuden, welche den Wert wesentlich steigern oder die Fassade verändern. Dies gilt auch für Baumaßnahmen, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist.
- Anbringung von Werbeanlagen
- Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen
- Nutzungsänderungen an Gebäuden, zum Beispiel die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro
- Baulasteneintragungen oder Grundstücksteilungen.
Wie bekomme ich eine Sanierungsgenehmigung?
Der Antrag auf eine Sanierungsgenehmigung kann bei der Stadt Baden-Baden oder deren Sanierungsträger, der GSE, gestellt werden. Über die Genehmigung ist binnen eines Monats nach Eingang des Antrages zu entscheiden. Unter bestimmten Umständen kann die Frist um drei Monate verlängert werden. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die geplante Maßnahme bzw. das geplante Rechtsgeschäft die Sanierung wesentlich erschwert oder unmöglich macht oder dem Sanierungszweck zuwiderläuft. Die Genehmigung kann unter Auflagen, befristet oder auch bedingt erteilt werden. In bestimmten Fällen hat die Stadt eine Versagungspflicht.
Steuerliche Vergünstigungen
Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten können unter anderem aufgrund §§ 7h, 10f und 11a des EStG erhöht steuerlich abgesetzt werden, wenn die durchgeführten Maßnahmen zur Erreichung der Sanierungsziele erforderlich sind.
Für die Höhe der steuerlichen Abschreibungssätze aus dem Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwand sind Vorschriften des Einkommenssteuergesetzes (EStG) maßgebend; die Ausstellung einer Bescheinigung über die Höhe des Aufwandes ist in den Bescheinigungsrichtlinien für die Anwendung der §§ 7h, 10f und 11a EStG geregelt.
Begünstigt sind nur Maßnahmen, die auf die Wiederherstellung des baulichen Zustandes gerichtet sind, der ursprünglich vorhanden war. Aufwendungen für neue Gebäudeteile zur Erweiterung der Nutzfläche, z. B. Anbauten oder Erweiterungen, sind nicht begünstigt.
Voraussetzung ist allerdings der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung mit der Stadt vor Baubeginn, in welcher Art und Qualität der Modernisierung geregelt wird.
(Diese Auskunft ersetzt keine Beratung durch einen Steuerberater. Stadt und Sanierungsträger übernehmen keine Verantwortung oder Haftung aus der Information).
Ausgleichsbeträge
In einem Sanierungsgebiet werden keine Erschließungsbeiträge erhoben. Der Ausbau von Straßen, Wegen und Plätzen wird, wie der Bau von Gemeinbedarfseinrichtungen oder die Förderung von privaten Modernisierungsmaßnahmen aus dem Sanierungshaushalt gefördert. Durch alle durchgeführten Maßnahmen nehmen die Grundstücke im Sanierungsgebiet grundsätzlich an Wert zu. Diese sogenannte sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung muss - stark vereinfacht ausgedrückt - nach Beendigung der Sanierung durch die Stadt als Ausgleichsbetrag von den Grundstückseigentümern erhoben werden. Hierzu finden besondere gutachterliche Bewertungen statt.
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